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產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)該如何規(guī)劃才能實(shí)現(xiàn)高利潤，低風(fēng)險(xiǎn)，并且還有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。項(xiàng)目地塊只有西側(cè)毗鄰道路并且還有30米的城市綠化帶。
將用地分成東西兩個(gè)區(qū)域，分別定義為沿街展示區(qū)與內(nèi)部出量區(qū)。
沿街布置多層研發(fā)廠房，雖然有了沿街形象滿足了規(guī)劃要求，但是多層廠房成本高，利潤低，而且此類產(chǎn)品在當(dāng)?shù)劁N售風(fēng)險(xiǎn)比較大。
所以我們換個(gè)思路沿街布置院落式鋼結(jié)構(gòu)廠房，將廠房的輔樓沿街布置，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提高產(chǎn)品溢價(jià)。
中心做一棟辦公樓，用足15%的辦公配套指標(biāo)，滿足自用同時(shí)增加后期可能性，再擠出一棟多層研發(fā)廠房，最后還形成高低錯(cuò)落的天際線滿足規(guī)劃要求。
出量區(qū)沿主干道布置帶輔樓單層廠房，這樣雖然好賣但是土地利用率太低，出的面積太少 ，所以要加部分鋼構(gòu)雙層廠房。
那么加多少合適呢? 原則是所有單層廠房及雙層廠房的一層作為項(xiàng)目的基本盤，這部分利潤能覆蓋整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，剩余的產(chǎn)品無論是出租，銷售或者是作為存留資產(chǎn)都相對合理。
最后通過環(huán)島組織交通串聯(lián)三個(gè)板塊，這樣就形了不同梯度的產(chǎn)品組合，做到現(xiàn)金流，利潤，風(fēng)險(xiǎn)的三角平衡!
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